730万！深圳现天价二手房违约金，刷新当地纪录

福尔摩斯牛

730 万元能做什么？

一辆兰博基尼小牛，一线城市较好地段一套面积不小的房子，或在二三线城市的核心地段置业。而在深圳，这只是一笔二手房的违约金。

近日，深圳爆出一套价值 7300 万元的二手房产，在交易中产生了 700 多万元违约金。

" 上述别墅违约金，刷新了深圳二手房违约金纪录，在深圳历史上也属首例。" 中原地产华南区总裁李耀智表示。

其告诉记者，他印象中深圳历史上价格最高一笔二手房交易是 2017 年南山华侨城的一套别墅，成交金额在 3 亿元左右。而此前深圳二手房违约金最高也就五六十万元，730 万元的违约金在深圳确实是第一例。

△别墅区内部 每经记者 王大花 摄

5A 景区内的别墅群

据了解，涉事物业所在楼盘为观澜湖高尔夫大宅，位于深圳市宝安区观澜镇，建筑年代 2005 年。

记者实地走访发现，该别墅位于国家 5A 级旅游景点观澜湖内，深圳与东莞交界处。园区内，多处别墅外墙已被围挡起来，业主还在装修中。但同时也有不少别墅仍是毛坯状态，无人居住，杂草丛生，看起来已闲置多年。

据中介介绍，目前该片区有观澜湖翡翠湾、观澜湖高尔夫大宅、黄金岭等独栋别墅在售，毛坯、精装修均有，成交均价在 7 万～11 万元 / 平方米左右，总价从千万到上亿元不等。

" 私家泳池，花园可停飞机，世界豪宅典范，家在半山腰可看山看湖，华为会所、华为任总隔壁 ……" 中介滔滔不绝，" 目前别墅入住率还可以，大概有 50% 左右，业主多是企业家或公司高管。也有业主买来投资的，目前有套毛坯别墅在售，是客户 10 年前 4000 万元左右买的，如今挂牌 7000 万元。"

" 现在这一区域别墅挂牌量不少，其中面积相对较小、总价较低的独栋项目挂牌量超过 200 套。" 对于成交量，中介笑称，" 肯定不如普通住宅，太高端的项目交易更像是在等待有缘人出现。有诚意的客户看一眼就能成交。今年行情并不好，前几天才成交一套上亿的别墅。"

" 可贷款可全款，如果一次性付款一套大概可以优惠三四百万元，分期贷款的话优惠就少些。"

△别墅区内部环境 每经记者 王大花 摄

为什么会诞生天价违约金？

记者走访发现，涉事物业在区域内就价格和品相而言，并非顶尖产品，然而为何会诞生天价违约金？

据记者了解，2018 年 1 月，对于这套别墅，甲方（卖方）乙方（买房）约定一次性付款，转让成交价 7300 万元。

而近日，审理这起案件的广东省深圳市龙华区人民法院对此做出了一审判决，法院认定，涉案合同的履行过程中，原告为违约方，被告为守约方，原告要求被告支付违约金并赔偿损失缺乏事实依据，法院不予支持。被告方反诉要求原告方支付赔偿金有合同依据，法院予以支持。

也就是说，最后被告反而告赢了原告。

记者辗转采访到了本案的被告方（卖方）代理方信荣（沈阳）房地产律师团队首席律师宋晓锋，其告诉记者，2018 年 1 月 15 日，原告方（买方）、被告方（卖方）签订居间合同，约定自合同签订起 3 日内交付定金 365 万元，2018 年 2 月 13 日之前交付 3435 万元。随后，买方于 2018 年 2 月 13 日支付了 200 万元，次日支付了 1400 万元，累计支付 1965 万元，之后再也没给过。后来，卖方用包括发函、微信等形式向乙方几次督促付款，均未收到。

2018 年 3 月，卖方通知乙方解除合同。

随后，甲方在解除合同后将房屋出售给了第三方。

2018 年 4 月 27 日，买方向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，要求卖方履行合同，并支付违约金 1460 万元（交易款项的 20%），随后买方又变更了诉讼请求，要求退房款 1965 万元，支付违约金 1460 万元，居间费 32 万元。买方的起诉理由是甲方构成了一房二卖，并购成了违约。

宋晓锋告诉记者，在接到诉状后，卖方就提起了反诉，要求买方向卖方支付违约金 1460 万元，理由是乙方构成了根本违约，未按照合同在约定日期内支付购房款项。

负责此次案件的另一名卖方代理律师张茂荣向记者表示，买卖双方在第三方代收问题产生了分歧，随后，乙方以第三方代收不安全为由拒绝支付剩余款项。

宋晓锋告诉记者，买卖双方在合同中有约定，接收款项是由第三方代收，买方也通过第三方向指定第三方付款。在支付购房款的过程中，乙方要求变更收款方式，甲方不同意，但在实际付款过程中，乙方强行要求变更，与合同约定不符，这也最终导致了甲乙双方协商不一致。

张茂荣向记者表示，约定第三方代收款是符合双方约定了，找人委托代收款，这个是不违法的。

而法院在判决书中明确表示，原告拒付购房款的理由不充分，法院不予采纳。

知情人士告诉记者，对于二手房买卖交易的违约，深圳法院普遍判 10% 的违约金。后来再没付款，双方发生争议，诉求是赔偿 1460 万元，把违约金调到 10%。

法院判决在判决书中指出，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。

根据合同，由于原告应于 2018 年 2 月 13 日支付第一期购房款 3435 万元至被告指定账户，但截至当年 2 月 14 日，原告仅支付了定金 265 万元及第一期部分购房款 1600 万元，构成违约，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。

被告向原告寄送解除合同的函件符合合同约定，涉案合同函件妥投时已经解除，被告向第三方出售房产未违反法律规定。原告关于一房二卖的答辩意见缺乏事实依据，本预案不予采纳。

首先是合同有效，其次，乙方（买方）违约，没有按照合同规定付款，同时在甲方向第三方出售房产之前已经发出了解除合同通知，不存在一房二卖的情况。是因为买方违约，因此要想买方支付违约金。

对于案件后续，张茂荣告诉记者，目前案件的判决尚未生效，如果对方不服判决，可以有 15 天时间向上一级法院上诉，目前上诉期还没有过。

张茂荣表示，对方可能会提出上诉，也可能庭外和解，但其认为法院维持原判的可能性较大。

随后，记者拨通了原告方（买方）代理律师的电话，对方明确表示不接受采访，记者问及是否会上诉，该律师表示要看委托人的意思。

张茂荣告诉记者，目前尚未收到对方上诉的消息。

（编辑 王鹏）