楼市现分化三四线量价齐跌

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土地市场活跃 楼市出现分化

中国证券报

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□本报记者   董添  

4 月以来，全国楼市成交出现分化。一线城市经历楼市 " 小阳春 " 后，观望情绪浓厚，成交量环比下降，价格基本稳定。二线热点城市呈现 " 量价齐升 " 态势，多数三四线城市则 " 量价齐跌 "。土地市场成交继续活跃，多个地区土地溢价率超过 30%。租房市场方面，租金整体持续走高。

三四线城市量价齐跌

58 同城、安居客发布的报告显示，一季度的 " 小阳春 " 行情让楼市复苏节奏快于预期。4 月份，北上广深一线城市房价保持稳定态势，二手房市场保持回暖。南京、杭州等热点二线城市房价向一线城市靠齐；在吸引人才的政策推动下，部分二线城市房地产市场热度提升。

中原地产首席分析师张大伟表示，4 月以来，全国楼市成交量和成交价都出现了分化。一线城市量价上涨乏力，成交量环比出现不同程度的调整。但相比 2018 年 4 月，多数地区成交量依然上涨明显。二线热点城市在土地市场火爆、人才落户新政等刺激下，保持 " 量价齐升 " 态势。多数三四线城市经历 " 小阳春 " 后，价格在阶段性高点后，出现 " 量价齐跌 " 的现象。

国家统计局数据显示，2019 年 3 月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 4.2%，二手住宅销售价格同比上涨 0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 12.2%，二手住宅销售价格同比上涨 8.2%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 11.4%，二手住宅销售价格同比上涨 8.4%。

在一线城市中，北京地区受共有产权房和限竞房集中入市的影响，4 月呈现 " 量升价跌 " 态势。中原地产数据显示，北京地区 4 月份新建商品房总成交套数为 7371 套，同比增加 5190 套。总成交额为 316.79 亿元，是上年同期的 2.57 倍；去除回迁房，4 月份合计成交 262.02 亿元，环比下降 11%；成交均价 40302 元 / 平方米，与 3 月份基本持平，同比下降 6000 元 / 平方米。

进入 5 月，北京地区楼市出现了一定程度的观望情绪。北京市住建委数据显示，" 五一 " 假期期间，北京市新建商品住宅网签 124 套，二手住宅网签 134 套，新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足 300 套，创 2015 年以来同期网签水平新低。

2015 年 -2019 年 " 五一 " 假期期间，北京地区合计签约 2559 套。其中，2016 年商品房和二手房合计签约 1085 套，2017 年签约 528 套；2015 年和 2018 年分别为 373 套和 315 套。而 2019 年仅为 258 套。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对中国证券报记者表示，今年 " 五一 " 假期尽管有 4 天，但北京住宅网签量仍不及往年 3 天的网签量。一方面，假期较长大部分人员选择外出旅游，市场需求减少。另一方面，在严格调控的背景下，市场观望情绪浓厚。

从上市房企发布的 4 月份销售业绩看，分化依然持续。截至目前，10 余家上市房企发布 2019 年前 4 月销售业绩，分化明显。部分中小房企销售数据上涨明显，龙头房企延续一季度销售降温态势，布局三四线城市的企业尤其明显。相比之下，布局一二线城市的龙头房企 4 月份销售业绩回暖。

以中国金茂为例，2019 年 4 月份签约销售金额为 127.92 亿元，同比增长 27.66%；实现签约销售建筑面积约 76.72 万平方米。1-4 月份累计取得签约销售金额 411.21 亿元，同比下降 15.5%；累计签约销售建筑面积约 201.88 万平方米。

土地市场升温

中原地产研究中心统计数据显示，截至 4 月 30 日，全国 50 大热点城市合计卖地 1.16 万亿元，与上年同期基本持平。其中，前 3 月同比下降 10%，4 月卖地数量明显增加。

4 月以来，以二线城市为代表的土地市场开始升温，土地溢价率有抬升苗头。苏州、杭州、武汉、广州等热点城市 4 月份土地市场活跃，土地出让加速，带动土地成交市场整体活跃。2019 年以来，38 个城市合计出让土地金额超过 100 亿元。其中，杭州出让土地 781 亿元，位列第一。北京、天津、上海、重庆等 8 个地区土地出让金额均超过 300 亿元。

不少地区土地成交溢价率较高。4 月 1 日，广州出让 4 块宅地、1 块商务用地、1 块工业用地，起拍价合计约为 66 亿元，成交价约 87 亿元，溢价率达 31.82%。4 月 2 日，苏州出让太湖新城一宗住宅用地，最终成交价为 16.77 亿元，楼面价 1.73 万元 / 平方米，起拍单价为 1.27 万元 / 平方米，溢价率达 36.11%。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018 年，土地市场持续调控，降温明显，部分企业拿地较少。今年以来，融资压力有所缓解，部分企业开始进入土地市场抢地，土地市场开始复苏。部分热点城市土地市场明显活跃，溢价率有所上升。从全国的情况看，土地市场依然平稳。2019 年以来，全国多个城市土地成交依然低迷，特别是一线城市。

对于未来走势，58 安居客房产研究院首席分析师张波指出，楼市已经从年初的下探行情演化为小幅回暖。政策信号值得关注，不排除后续政策出现微调收紧的可能。

房租价格走高

租房市场价格整体持续走高。诸葛找房数据显示，全国大中城市 2019 年 4 月均价超过 44 元 / 平方米 / 月，为今年以来最高水平。在一二线热点城市中，除三亚租赁淡季租金持续下跌外，几乎全面上涨。

其中，一线城市平均租金达到 83.87 元 / 平方米 / 月，涨幅扩大。不同户型的月租金表现各异：北京小面积房源价格上涨，90 平方米以上的大户型租金下跌；上海普遍租金上涨，但 50-70 平方米的小两居涨幅最小；深圳、广州大面积高端房源租金上涨明显。

相比之下，杭州、成都等地区租赁需求迭代升级明显。50-70 平方米房源成交占比收窄，而 90-140 平方米租房占比扩大。结合各面积段价格涨跌幅情况来看，上述地区 90-140 平方米的房源租金普遍下跌，50-90 平方米的普租房源价格更为坚挺。

针对热点城市租金普遍上涨的原因，业内人士称，大量资本涌入租房市场，抬升了租房市场整体价格。近年来，长租公寓抢滩布局热点租赁城市，大量小面积开间整租入市；同时，买卖市场受政策调控影响较大，房东在房价滞涨的压力下，有通过租金上涨获益的驱动力。

责任编辑：李锋